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【资讯】国内房企逾千亿高息借款风险暗涌或陷偿付危机

发布时间:2020-10-17 01:36:16 阅读: 来源:滴灌带厂家

国内房企逾千亿高息借款风险暗涌 或陷偿付危机

“年关”资金链重度承压  临近年关,房企有相当一部分中短期债务将到期偿付,但是在银根紧缩、房价下行、销售低迷背景下,拿什么还钱,已成为众多“钱荒”房企的一大难题。据业内权威人士估算,2010年下半年以来,国内房地产企业通过信托、私募、民间借贷、海外发债等方式筹集的高息借款超过1万亿元,其中多数高息借款的期限在1-2年。保守估计,今年底即将到期的高息借款可能超过千亿元。  风险“暗涌”  中小房企因还不起高利贷而被清盘的案例并不少见,但是,通过正规信托渠道募集的资金近期也开始出现兑付风险。而最先令市场察觉到兑付危机已然出现的信号,是10月初一期名为“青岛凯悦特定资产收益权投资集合资金信托计划”的拟发行产品。  该款产品由四川信托发行,总规模8亿元,期限两年,收益率11%-13.5%,高于目前同期限信托产品的平均水平。该产品为特定资产收益权信托,标的是现房收益权,但最初并未标明详细的信托资金使用说明。据了解,该信托的标的“青岛凯悦项目”,正是2010年8月在中融信托“中融·青岛凯悦”产品中,以近4亿元信托资金所投资建设的项目。该信托期限18个月,满12个月可提前终止。  知情人士透露,凯悦项目地处青岛香港中路高档旅游商务区,但建成后销售回款未达预期,使之前为之专门推出的中融·青岛凯悦信托和建行债权很可能无法按期兑付。此次发行新信托正是为了筹集资金偿还到期债务。  由于房地产市场环境持续恶化,上海、天津和南京等地也已相继曝出多款信托计划到期无法兑付的信息。中泰信托一位内部人士介绍,2009年发行的房地产信托很多即将面临集中兑付,尽管信托计划在设立之初会约定兑付风险的应对预案,比如处置抵押资产作为第二还款来源,或向监管部门报批申请存续期延期等;不过一旦真的发生兑付困难,大多数项目想的办法是“借新偿旧”。  “在房地产行业趋势性向好的情况下,借新偿旧的对倒操作,既包含了短期不利形势反转的可能,也可以使信托公司从地产类业务的高利润中继续抽成。但是,一旦房地产形势持续低迷,借新偿旧对开发商而言无疑是饮鸩止渴。”业内人士表示。  天津地王项目“星耀五洲”的债务重组正是这种风险的集中爆发。最初中信信托以接近30%的高息介入,不堪重负的开发商又相继引进了华能贵诚、华融信托借新偿旧。由于项目难获信贷资金,开发周期冗长,严重滞销的星耀五洲,经历了3年信托借新偿旧后,到今年上半年,其负债已高达91.78亿元,但今年上半年的销售收入不足2亿元。  或现多米诺效应  “房地产企业的高息借款就像是一组多米诺骨牌,一旦有一块倒下,危机就会连环爆发。”一位地产业人士指出。  通过梳理金融数据,中国证券报记者发现,除信贷、自有资本金、定金及预收款、按揭贷款等低息渠道外,目前国内房地产企业筹集的高息借款已经超过1万亿元。如果出现偿付危机,那么“地产金融危机”的负面影响将远甚于温州民间借贷危机。  国家统计局最新数据显示,今年1-10月房地产开发企业总资金来源合计为6.8万亿元,以35%为自有资本金计算,今年来房企投入的自有资本金约2.38万亿元。另外,国内贷款为10552亿元,定金及预收款为17520亿元,个人按揭贷为6755亿元。由此估算,今年以来,国内房地产企业通过其他渠道获取的资金高达1万亿元。  “房企获取资金的渠道,无外乎是信托、私募、海外发债和民间借贷,而这些渠道都将支付高额的利息。”一位信托经理表示。  以信托为例,据普益财富统计,房地产信托2010年上半年新增规模1407亿元,2010年全年新增2864亿元,而今年上半年新增为2078亿元,截至目前,房地产信托的存量规模已达6000亿元。房地产信托的利率普遍在12%以上,加上信托机构的管理费、财务顾问费、银行的托管费等中间费用,融资成本超过20%,部分信托融资利率甚至高达30%,远高于银行同期贷款利率。如此高的借款利率对于房地产业而言是难以持续的。  耶鲁大学金融学教授陈志武曾指出,不少金融机构推销的房地产信托产品提供15%、20%的回报率,远比对冲基金的8%有吸引力,但这类产品的系统性风险很大。  一位信托业人士提醒,现在房地产高息借款最大的风险是,房地产市场低迷、交易量下降、回笼资金难。各种借款需到点偿付,资产好但未销售完,借款就无法偿付。销售是第一还款来源,抵押物只是第二还款来源。如果要通过司法程序处置抵押物时危机就爆发了。  监管趋严  兑付危机和可能的违约迹象,已引起监管层重视,银监会防控风险也逐步升级。6月银监会要求将房地产信托从“事后报备”改为“事前报备”后,又对项目立项“窗口指导”,实质上实行审批制。10月有消息称,银监会叫停渤海信托、方正东亚信托、四川信托、五矿信托四家信托公司的房地产信托业务,为期3个月。  监管层出招应对的同时,房地产商、信托机构、私募基金也开始未雨绸缪。  “如果预期会出现兑付困难,我们一般都会提前半年找下家接盘。”中信信托一内部人士介绍,现在寻求“处理”项目的小信托公司很多,接盘对象有房地产基金、资产管理公司、大型开发商等。稳盛投资基金人士就透露,曾有遭遇兑付风险的信托公司请求该基金进行接力合作。  业内人士指出,信托项目受限于刚性的兑付期限,对流动性的要求较高,而私募和民间借贷在偿付时限方面的刚性要求较低。  “信托项目的抵押折扣率普遍偏低,并且已经相对平滑了项目的前期风险。专业从事地产行业的机构和开发商对部分项目的潜力依然看好,只要有足够的时间,后续投资依然会有可观的收益。”该人士认为,这恰是当前一些大型开发商、资产管理公司以及私募基金认为存在项目并购机会的原因所在。  最新数据显示,近期,房地产业内以信托为代表的高息借款增速呈放缓趋势。二季度末,房地产信托余额增长到6051.91亿元,占比较2010年底提高1.96%;第三季度的房地产信托产品的增速进一步减缓,占比仅增加0.33%。据诺亚财富提供的数据显示,10月固定收益信托产品的规模为84.6亿元,环比减少60.92%。  业内专家建议,除收缩房地产信托外,加强对房地产信托项目的跟踪和监管,敦促开发商加快资产抵押品的销售率和周转率,也是防范房地产信托兑付危机的重要举措。绿城董事长宋卫平此前“卖不动就降价到底”的表态,也暗示出开发商在“最后关头”还有“杀手锏”。

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